В условиях плотной застройки Москвы и Московской области застройщики нередко сталкиваются с необходимостью выхода за рамки установленных предельных параметров разрешённого строительства. Это может касаться высоты здания, плотности застройки, минимальных отступов от границ участка и других градостроительных регламентов. В таких случаях требуется получение специального разрешения на отклонение, предусмотренного статьёй 40 Градостроительного кодекса РФ и местными нормативными актами.
Когда необходимо разрешение на отклонение
- планируется строительство здания выше, чем допускают правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- расчётная плотность застройки превышает предельные показатели для данной зоны;
- отступы от границ участка не соответствуют требованиям ГПЗУ или ПЗЗ;
- объект размещается в зоне, где допустима застройка только при условии отклонения от параметров (например, участки с ограниченной площадью);
- предусмотрено нестандартное размещение входных групп, парковок, наружных лестниц и др.
Важно: без получения разрешения застройщик не сможет оформить проектную документацию, соответствующую градостроительным требованиям, и не получит разрешение на строительство.
Правовое регулирование
Основные нормативные акты:
- ГрК РФ, ст. 40 — определяет основания и порядок выдачи разрешений на отклонения;
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП — регламентирует порядок подачи и рассмотрения заявлений о предоставлении отклонений в столице;
- ПЗЗ муниципалитетов — содержат конкретные параметры и условия допустимости отклонений;
- ГПЗУ — в ряде случаев прямо указывает, требуется ли отклонение по проекту.
Кейс: получение отклонения для углового участка с ограниченной площадью
В 2022 году в Троицком округе Москвы застройщик запланировал строительство жилого дома на участке площадью менее 800 м². По ПЗЗ требовались минимальные отступы 5 м, что делало проект невозможным. Архитектор подал заявление о предоставлении отклонения от предельных параметров по линии застройки. После рассмотрения Комиссией по градостроительству и архитектуре было выдано разрешение, позволившее скорректировать проект и получить ГПЗУ с учётом нового параметра.
Порядок получения разрешения
- провести юридико-градостроительный анализ параметров ПЗЗ и ГПЗУ;
- подготовить обоснование необходимости отклонения (архитектурное, техническое, правовое);
- оформить заявление по форме, установленной в регионе (в Москве — через mos.ru или МФЦ);
- приложить схему размещения объекта, пояснительную записку, документы на участок и ГПЗУ;
- дождаться рассмотрения Комиссией (срок — до 30 рабочих дней);
- после получения разрешения внести изменения в проектную документацию и направить на экспертизу.
Разрешение на отклонение — это инструмент правовой гибкости для застройщика. Его получение требует чёткого соблюдения процедур, правильного оформления документов и обоснования причин. Юридическая поддержка на этом этапе позволяет ускорить согласования и обеспечить соответствие проекта действующему законодательству.
