Отклонение от утверждённой проектной документации в процессе строительства — одна из самых распространённых причин юридических споров между застройщиками, подрядчиками и государственными органами. Особенно жёстко такие нарушения пресекаются в Москве и Московской области, где контроль со стороны надзорных ведомств осуществляется системно. Даже незначительные изменения без согласования могут повлечь за собой отказ во вводе объекта в эксплуатацию, предписания, штрафы и признание постройки самовольной.
Нормативные последствия отклонений
В соответствии с:
- статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ — при завершении строительства орган, выдавший разрешение, проверяет соответствие построенного объекта проектной документации;
- статьёй 222 ГК РФ — объект, построенный с отклонением от разрешения и проекта, может быть признан самовольной постройкой;
- статьёй 9.5 КоАП РФ — за нарушение проектных решений предусмотрена административная ответственность.
Кроме того, при наличии финансирования из бюджета любые несогласованные отклонения могут повлечь возврат средств или расторжение контракта.
Частые формы отклонений и их правовые последствия
- изменение этажности, общей площади, конструктивных решений без внесения изменений в проект и повторной экспертизы;
- перенос технических помещений, лифтовых шахт, узлов ввода инженерных систем;
- замена материалов или оборудования на аналоги без соответствующего обоснования;
- перепланировка помещений в процессе строительства без внесения изменений в проект;
- отклонение от санитарных или пожарных требований, предусмотренных в согласованной документации.
Кейс: отказ во вводе объекта в эксплуатацию из-за изменений на стройке
В 2022 году в Москве при строительстве многоквартирного жилого дома подрядчик изменил материалы ограждающих конструкций (из негорючих на условно горючие), не внеся изменения в проектную документацию. При проверке орган архитектуры выявил отклонения от проектных решений, указанных в заключении экспертизы. Ввод объекта был приостановлен, а застройщик понёс расходы на повторную экспертизу и доработку.
Как застройщику избежать юридических последствий
- строго контролировать соблюдение проектных решений на всех этапах строительства;
- при любых отклонениях — документировать необходимость изменений и инициировать корректировку проектной документации;
- при значительных изменениях — проходить повторную экспертизу и переоформление разрешения на строительство;
- вести строительный контроль с участием юристов и технических специалистов;
- запрашивать юридические заключения о допустимости отдельных изменений до их реализации на площадке.
Любое отклонение от проекта — это не только технический, но и юридический вопрос. Подход «сначала построим — потом узаконим» в условиях нормативной среды Москвы недопустим. Грамотное юридическое сопровождение позволяет застройщику реализовать проект без правовых рисков и потерь.
