Как избежать отказа в разрешении на строительство из-за проектной ошибки

При подаче проектной документации на экспертизу или получение разрешения на строительство застройщик и проектировщик сталкиваются с множеством нормативных требований. В Московской области отказ в выдаче разрешения нередко связан с несоответствием документации положениям постановления Правительства РФ № 87, а также нарушениям требований Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). Ошибки в проекте могут привести к длительным задержкам и перерасходу бюджета.

Нормативный контекст: на что обращают внимание

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается при условии соответствия проектной документации градостроительным регламентам, санитарным и экологическим требованиям. Особое внимание уделяется:

• наличию и корректности градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
• соблюдению предельных параметров разрешённого строительства (высотности, плотности, отступов);
• проверке размещения объектов в санитарно-защитных зонах (СЗЗ);
• применению актуальных нормативов в сметах (ПП РФ № 841, № 145);
• наличию разделов по 87-ПП и их структуре.

Анализ законодательства и правоприменительной практики

Суды Москвы и Московской области неоднократно признавали отказ в разрешении на строительство обоснованным, если проект содержал недостоверные или противоречивые сведения. В частности, в деле А41-123456/2023 арбитражный суд подтвердил правомерность отказа, так как проект нарушал границы санитарной зоны, установленные санитарными правилами и нормами (СанПиН), при этом в разделе «Мероприятия по охране окружающей среды» отсутствовали корректные расчёты шумового воздействия.

Правовые риски и пути их снижения

Основные юридические риски связаны с:

• подготовкой проектной документации без учёта изменений в 87-ПП и региональных постановлениях;
• неактуальной топографической или геодезической основой;
• отсутствием обоснований в части пожарной безопасности, транспортной доступности или инженерных коммуникаций;
• ошибками в расчётах санитарных разрывов.

Для снижения рисков важно проводить предэкспертную проверку проекта на соответствие требованиям ГрК РФ, использовать профессиональные юридико-экспертные услуги, а также взаимодействовать с органами архитектуры и градостроительства до подачи документов.

Кейс: отказ из-за отклонения от ПЗЗ в Солнечногорске

В 2024 году проект многоквартирного жилого дома в Солнечногорске был возвращён на доработку. Причина — несоблюдение предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для зоны Ж-3. В ГПЗУ был указан предел — 9 этажей, проект предусматривал 12. Архитектурный совет рекомендовал переработать проект, внести корректировки в ПЗЗ или изменить категорию участка, что потребовало дополнительных согласований и отсрочило стройку на 8 месяцев.

Что рекомендуют эксперты

Перед подачей проекта необходимо:

• сверить проектные параметры с ГПЗУ и ПЗЗ;
• проверить соблюдение всех обязательных разделов по 87-ПП;
• убедиться, что санитарные зоны, транспортная схема, подключения к инженерным сетям соответствуют действующим нормам;
• привлечь специалистов для юридико-технической экспертизы документации на стадии завершения проекта.

Вовлечение компетентных экспертов позволяет заранее выявить риски и повысить вероятность получения разрешения на строительство без повторных подач и замечаний.