В городской застройке Москвы и Московской области практически каждый участок граничит или пересекается с охранными зонами инженерных коммуникаций: линий электропередачи, газопроводов, водопроводов, канализационных коллекторов, теплотрасс и других сетей. При проектировании объектов капитального строительства важно учитывать ограничения, установленные законодательством в пределах этих охранных зон. Нарушения могут повлечь за собой отказ в экспертизе, административную ответственность и приостановку строительства.
Нормативные ограничения в охранных зонах
Охранные зоны регулируются рядом отраслевых и федеральных нормативных актов:
- Федеральный закон № 52-ФЗ — санитарные требования к охране здоровья населения;
- Постановление Правительства РФ № 160 — правила установления охранных зон ЛЭП;
- Федеральный закон № 69-ФЗ — охрана газораспределительных сетей;
- Градостроительный кодекс РФ, статья 56.8 — ЗОУИТ, включая инженерные сети.
В пределах охранных зон запрещено возведение капитальных объектов без согласования с эксплуатирующей организацией. Проектная документация должна содержать подтверждение отсутствия нарушений или согласования на размещение в охранной зоне.
Юридические риски при игнорировании охранных зон
- отказ в государственной или негосударственной экспертизе по причине несоблюдения норм;
- наложение административного штрафа на застройщика по статье 9.4 КоАП РФ;
- приостановка строительных работ надзорными органами;
- отказ в вводе объекта в эксплуатацию;
- обязанность демонтировать сооружение или изменить проект за счёт застройщика.
Кейс: демонтаж объекта в охранной зоне канализационного коллектора
В 2022 году в районе Ярославского шоссе застройщик возвёл торговый павильон в пределах охранной зоны коллектора Мосводоканала. Проект не учитывал расположение инженерных сетей, и согласования не были получены. Надзорные органы через суд добились демонтажа объекта. Кроме того, застройщик оплатил штраф и понёс затраты на разработку нового проекта с учётом отступов.
Как действовать при наличии инженерных сетей
- на этапе получения ГПЗУ запросить по каналам ЕГРН, Мосгоргеотреста, эксплуатирующих организаций данные о проходящих сетях и охранных зонах;
- не размещать капитальные объекты в пределах охранной зоны без согласования с собственником или эксплуатирующей организацией;
- при необходимости — запросить технические условия и согласовать отступление от нормативов с выдачей разрешения;
- включить в проектную документацию графические материалы, подтверждающие отсутствие нарушений границ охранных зон;
- в случае сомнений — пройти юридико-техническую экспертизу проекта до подачи в экспертизу или на получение разрешения на строительство.
Правильный юридический подход к работе с охранными зонами инженерных сетей минимизирует риски отказа, финансовых потерь и затягивания сроков. В условиях московской плотной застройки это становится необходимым элементом грамотного управления проектом.
