Разрешение на строительство — ключевой правовой документ, подтверждающий законность реализации проекта. В Москве и Московской области требования к его получению строго регламентированы Градостроительным кодексом РФ и рядом подзаконных актов. Нарушения процедуры получения разрешения, даже незначительные на первый взгляд, могут повлечь за собой серьёзные юридические последствия: от отказа во вводе объекта в эксплуатацию до признания постройки самовольной с последующим сносом.
Нормативные акты, регулирующие получение разрешения
Процедура регламентирована следующими документами:
- статья 51 Градостроительного кодекса РФ — определяет основания, порядок и требования к выдаче разрешения на строительство;
- Постановление Правительства РФ № 221 — устанавливает форму и порядок подготовки разрешения;
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и ГПЗУ — определяют градостроительные параметры, на которые опирается разрешение;
- региональные административные регламенты (в т. ч. Департамента градостроительной политики Москвы).
Типичные нарушения при получении разрешения
- подача документов на РС до получения положительного заключения экспертизы;
- расхождение между проектной документацией и сведениями в ГПЗУ (например, по этажности, плотности застройки);
- указание некорректного вида разрешённого использования земельного участка;
- отсутствие правоустанавливающих документов на участок или согласия собственника;
- внесение изменений в проект после получения разрешения без его переоформления.
Кейс: признание объекта самовольной постройкой из-за нарушения процедуры
В 2022 году застройщик в г. Одинцово получил разрешение на строительство на основании проектной документации, в которой был указан тип объекта — «многоквартирный жилой дом с встроенными помещениями». В процессе реализации функционал первого этажа был изменён на торговый, без внесения изменений в проект и переоформления РС. В дальнейшем орган архитектуры признал объект построенным с отклонениями от разрешённого типа, а суд удовлетворил иск прокуратуры о признании постройки самовольной.
Рекомендации по снижению правовых рисков
- перед подачей документов на РС провести юридико-градостроительный аудит соответствия проектной документации требованиям ГПЗУ, ПЗЗ и 87-ПП;
- при наличии отклонений или изменений — инициировать корректировку проекта и внести изменения до подачи;
- включить правовое заключение в состав документации при подаче на разрешение (особенно при спорных параметрах);
- фиксировать все действия по внесению изменений в проект и уведомлять орган, выдавший РС;
- в случае отказа в РС — обжаловать его с приложением правового анализа и разъяснений по устранённым нарушениям.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство — основа правовой устойчивости проекта. Грамотное юридическое сопровождение и предварительный контроль за полнотой и соответствием документации позволяют избежать рисков, финансовых потерь и конфликтов с надзорными органами.
