Правильное определение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка — важнейшее условие законного проектирования и последующего строительства. В Москве и Московской области большинство отказов в экспертизе или при получении разрешения на строительство связано с несоответствием проектируемого объекта установленному ВРИ. Такие ошибки влекут за собой не только возврат документации, но и юридические последствия: от отмены разрешений до признания объекта самовольной постройкой.
Нормативная база по ВРИ
ВРИ регламентируются следующими документами:
- статья 7 Земельного кодекса РФ — общее определение видов разрешённого использования;
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — устанавливают предельные параметры и допустимые ВРИ для каждой территориальной зоны;
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — содержит сведения о ВРИ и ПЗЗ по конкретному участку;
- Классификатор видов разрешённого использования, утверждённый приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 г.
Проект должен соответствовать не только основному, но и вспомогательному ВРИ. Несоответствие даже по функционалу помещений может быть расценено как нарушение законодательства.
Типовые ошибки, приводящие к отказу
- проектирование здания с общественными функциями (торговля, услуги), когда участок предназначен только для ИЖС или объектов соцобслуживания;
- отсутствие в ПЗЗ соответствующего ВРИ, в то время как проект содержит многофункциональный комплекс с нарушением территориальной зоны;
- расхождение сведений между ГПЗУ, ЕГРН и проектной документацией;
- некорректное указание ВРИ в пояснительной записке и титульных листах проекта;
- проектирование объекта, не предусмотренного как допустимый в данной зоне, без изменения ПЗЗ.
Кейс: отмена разрешения из-за несоответствия ВРИ
В 2022 году в Красногорском районе Московской области разрешение на строительство автомойки было оспорено в суде. Участок имел ВРИ «индивидуальное жилищное строительство». Проект был выполнен без смены вида использования, и ГПЗУ содержал указание на ИЖС. После обращения прокуратуры и жалобы соседей суд признал разрешение незаконным, а здание подлежало сносу как построенное с нарушением градостроительных регламентов.
Как избежать ошибок при указании ВРИ
- при подготовке проектной документации провести юридическую проверку ВРИ по сведениям из ГПЗУ, ПЗЗ и ЕГРН;
- сопоставить планируемые функции здания с допустимыми по классификатору ВРИ;
- при наличии расхождений — инициировать процедуру изменения ВРИ до начала проектирования;
- корректно указывать ВРИ в пояснительной записке и других частях проектной документации;
- проводить юридико-экспертную проверку проекта перед подачей в экспертизу или на разрешение.
Соответствие проектных решений установленным видам разрешённого использования — ключ к правовой устойчивости проекта. В условиях плотного регулирования в Московском регионе необходимо подходить к этому вопросу с максимальной точностью, привлекая юридических специалистов на ранней стадии разработки.
